逃离法拍房
来源:北京商报 发布时间:2023-08-09 20:07:32

楼市成交掉头向下,问题房源大量涌入,让法拍房彻底凉凉。北京商报记者调查发现,在刚刚过去的7月,法拍房市场呈现出流拍率高、溢价率低、成交价集体跌穿评估价的三大趋势,部分优质豪宅甚至降价1亿元无人问津。仅头部平台阿里拍卖,住宅法拍房溢价成交的房源仅7套,占比仅为7.8%,超四成的流拍率,也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。不仅如此,随着问题房的堆积、价格优势的不再,越来越多的职业玩家开始放弃这个市场。

近90%成交房源低于估价


(资料图片仅供参考)

法拍房即法院拍卖房产,是指遭法院强制执行拍卖的房屋。当债务人无力履行按揭合约或无法清偿债务时,被债权人经由各种司法程序向法院申请强制执行,将债务人名下房屋拍卖,以拍卖所得价金满足债权,而在此过程中遭到拍卖的房子就是法拍房。

北京商报记者梳理阿里拍卖成交记录,在刚刚过去的7月,阿里拍卖住宅用房共有152套进入到拍卖环节(不含中止、撤回房源),其中成交90套。在这成交的90套中,溢价成交的房源仅7套,占比7.8%;平价成交4套,占比4.4%;79套房源低于评估价成交,占比高达87.78%。

记者注意到,上述房源成交多为二拍阶段,由此也造成整体溢价率偏低。

所谓二拍,即根据人民法院关于财产拍卖的规定,人民法院确定的保留价,第一次拍卖时,不得低于评估价或市场价的80%;而如果出现流拍,再行拍卖时,可以酌情降低保留价,但每次降低的数额不能超过前次保留价的20%,第二次拍卖在法拍房领域也叫作二拍。

在广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉看来,大量法拍房源低于评估价成交,一方面是区域房价走低的既成事实,另一方面也是整体成交量缩水的体现。房地产市场的不确定性,让法拍房参与者也变得更加谨慎。

全款当道四成流拍

在成交房源中,也有一些“热度”房源。出价次数最多的房源为北京市海淀区西钓鱼台嘉园1号楼9层5单元902室,该房源吸引1.5万人次围观,经历527次出价、507次延时后,以约1774.31万元成交,折合单价约为11.77万元/平方米。但该房源整体溢价率并不高,仅为6.42%。

低溢价率之外,流拍也成为当下法拍房市场最真实的写照,7月阿里拍卖住宅用房共有62套房源流拍,流拍率达到40.79%。

流拍房源中,也有话题度比较高的房源。例如,北京市通州区普欣南里113号楼(泰禾中国院子)-1至2层,建筑面积为505.76平方米,独栋式小院别墅,带地下室,有约2000平方米独立院落。别墅共三层,地上2层、地下1层,评估价约2.46亿元。该房源于年内6月第一次拍卖,起拍价约为1.72亿元,较评估价打7折,但直至拍卖结束无人报名。

7月初,上述房源第二次竞拍,起拍价下调至1.38亿元,较评估价降价超亿元,吸引6071人次围观,但仍无人报名。目前该房源以1.38亿元,进入到变卖环节。

对于稀缺的亿元级项目降价1个“小目标”无人问津,易居研究院研究总监严跃进表示,在当时市场环境下,楼市的“贬值”属性,让豪宅项目也不再具有特别的吸引力。再加上,该法拍房源需要全款支付,如此大的资金额度,能参与的买家被进一步压缩。

对于法拍房高流拍率现象,一位从事多年法拍房工作的业内人士告诉北京商报记者,阿里等拍卖平台对于法拍房的“质量”,会提前有一个筛选环节,明显流拍的房源,根本就不会挂出来。但即便如此,法拍房也会由于各种原因,出现流拍率高的情况。对于北京而言,超四成的流拍率,也能大致反映当前市场对法拍房的冷遇态度。一般来说,北京等一线城市的流拍率在25%左右,而能级较弱的城市流拍率,甚至高于50%。

流拍率居高不下的同时,法拍房的挂牌量逐年攀升。以住宅为例,中指研究院数据显示,住宅2022年上半年共挂拍14.1万套,占总体55.2%;而2023年上半年住宅挂拍量增加近4万套,达到17.9万套,占总体59%。

“缝差”不再职业玩家离场

1991年《民事诉讼法》正式确立司法拍卖为一种执行措施,而拍卖的对象就包括了房屋。在房地产市场大热和调控从严的背景下,法拍房也成为一些炒房人的牟利手段,由此也产生了一大批“职业玩家”。知情人士估计,在整个法拍房市场中,职业投资客及机构能占到80%左右,如今法拍房市场的冷遇,与“职业玩家”离场不无关系。

“2021年以后,这个行业基本不是没漏可捡,而且深坑遍地。” 作为一名曾经的“辅拍”公司副总,刘谦在2022年下半年宣布封拍。封拍的原因很简单——坑多利薄。

与刘谦不同,陈琳是一家房企的策划总,她在法拍房这个“浑水里”已经蹚了小十年,与传统的职业拍家不同,陈琳的投资目的不多,更多的是给亲戚朋友“找房子”。

“职业玩家最大的不同,是交易前就基本订了房子。”陈林回忆,自己最后一套法拍房就是在2020年4月入手的,市场价8折、佣金1个点,个人产权清清楚楚,法拍的原因是那个时间段的“普通故事”——做生意的业主遭遇了疫情的黑天鹅。这套房子的管理员是陈琳熟悉的业务,上架前一天下午4点,业务员把房子的情况发给了陈琳,认识了5、6年,合作了7、8套房子,陈琳拿到这个房子后,快速约了业务员,去现场,“通宵尽调”,没等到第二天的日出就把这个房子订了下来。

“该走的法拍程序肯定要走,做了这么多年,什么样的房子大概会遇到什么样的狙击,大致心中有数。”这套房子另外一个特点,就是时至疫情起,在普通买家尚未反应过来的情况下,陈琳的竞争对手主要是职业买家。

“2020年2、3月法拍出现了特别典型的职业市场,大部分普通人普通买房都不敢,更何况是法拍。”谢强,曾任北京某头部机构分管法拍业务的副总,是陈琳的老朋友,也认可关于当时市场处于“职业玩家”的阶段。

“那段时间,包括2020年可能是法拍最后的一个周期。”2021年,随着房企爆雷的出现,大批产权复杂、抵押问题多的房源冲入市场。

“2020年一季度还能捡到漏,以后基本就很难了。”陈琳的捡漏最终得以实现,由于房子挂的急,起拍价不低,当时的环境对于尽调并不友好,除了两个“参与性报价”以外,最终陈琳以超过起拍价7万元的价格为妈妈将这套房子收入囊中。

“同楼层链家App报价是380万元,估计成交在360万元左右,我们收的总成本在316万元左右。”对于这样一个价格,陈琳直言普通买家会觉得“不合适”,与想象中的法拍“大便宜”有很大差别,但从房源的“干净程度”、房子本身的区位等属性看,她自己很满意。“职业玩家最大的不同,不纯粹追求价格低,安全与价差对职业玩家同等重要。”

收了这套房源后,陈琳也陆陆续续关注了一些房子,但用她的话说“坑都挺大”。

“大批爆雷开发商的项目、公司个人查封的项目入市,主体一般都伴随着复杂的债权。”谢强也直言,在金融机构债权优先的原则下,市场越动荡,个人购买法拍房的风险越大,加之近年来房地产市场的不断下行,特别是2023年小阳春以后普通商品房市场成交量断崖式下跌,让法拍房的价格优势几近消失,看不到“缝差”的职业玩家开始离场。

下行市场的必然

随着价格与资格优势的褪去,法拍房市场也正在越来越理性。

最早一批将法拍房纳入限购范围的城市如北京,早在2017年就发布了相关政策。2017年4月27日,北京限购政策再次加码,法拍房也被纳入北京市限购范围,如果竞拍人没有购房资格,将无法办理产权登记。

彼时,除北京等个别城市外,大多数城市仍执行法拍房“不限购”政策。但2021年末,最高人民法院发布新规后,法拍房不限购也已成为历史。新规中明确提及,人民法院组织的司法拍卖房产活动,受房产所在地限购政策约束的竞买人申请参与竞拍的,人民法院不予准许,这意味着法拍房“不限购”的房票成为过去式。

资格优势不再,价格优势则是压倒法拍房的最后一根稻草,二手房价跌量缩的趋势,也直接影响到法拍房的“价差”,可以说是下行市场中的一个必然结果。

以北京为例,根据北京住建委官网数据统计,今年7月北京二手房网签9718套,环比上月下降16.3%,二手房成交量自4月开始连续4个月下滑,和3月相比下降56.2%。受市场“活跃度不高”影响,北京二手房挂牌量也创新高,根据记者此前调查,一些偏核心的二手房房源,更是出现降价百万的情况。

“多数人参与法拍房的目的是‘捡漏’,但目前想要‘捡漏’法拍房的概率正在降低。”严跃进表示,随着二手房价格走低、法拍房市场逐渐透明化,与之前相比,法拍房的“价差”空间正在被压缩。而受房地产市场下行影响,投资法拍房的不稳定性也在提升,一升一降拦住了多数投资者。

此外,购买法拍房还存在风险难料的“后遗症”,这也往往让购房人始料未及。

北京金诉律师事务所主任王玉臣告诉北京商报记者,法拍房可能存在产权不明、补缴差价、入住清场等一系列潜在风险。比如虽然通过竞拍拿下了房屋的所有权,但是房子的占有使用实际上是被原房主的债权人或者家人掌握,拒不配合,导致买了房子却无法实际使用处分。

此外,有一些执行拍卖,为了尽快变现,可能不会对房子的产权做周密的调查或要求,对于产权本身有问题的房子,拿到以后可能会面临无法办理产权的风险。对于多重查封、抵押的房产,尤其是不同法院、不同地域的法院实施的,可能会有协同不一致问题,拍卖后如果有的查封或抵押没有解除,也无法办理产权证。

“有的房源可能拖欠大量的税费,比如房产相关的税费、使用过程中产生的暖气费物业费水电费等,产生新的麻烦和成本。”王玉臣称,特别提醒这些成本都是买受人承担,实际的成本恐怕不只是成交价。如果房屋质量或结构有问题,也难以追究责任。

(文章来源:北京商报)

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