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在以“迭代与进化：商业办公新势力”为主题的中国写字楼产业园发展论坛第十九届年会上，全联房地产商会副秘书长兼房讯网董事长刘凯3月17日表示，当前，商业地产市场整体的下行趋势没有得到根本性扭转，商业地产市场从增量进入存量时代，短期巨量的供应和存量去化依旧是市场需要面对的考验。

刘凯称，在商业地产新发展阶段，纯粹依靠销售、收租的传统盈利模式已经不符合行业发展要求，写字楼产业园等资产的管理、运营、买卖、租赁和金融化等，将成为未来行业关注的焦点。

他认为，2023年商业地产行业包括写字楼产业园有以下几个方面值得关注，第一、从开发思维转向运营思维。第二、从绿色建筑转向绿色低碳。第三、从楼宇经济转向数字经济。第四、从灵活办公转向传统办公。第五、从智慧办公转向健康安全。

2023年，在商业地产高质量发展要求下，市场各参与方需要以宽广的视角审视当下的商业地产行业包括写字楼产业园市场发展。一方面，在绿色发展和科技赋能下，加强运营管理标准化和精细化程度，打造软硬兼备的产品力，成为后疫情时代商业办公行业发展的核心竞争力。另一方面，传统商业办公已经由最初单纯地为租户提供办公场所，逐步转变成为客户提供全方位的商务解决方案，绿色生态、数字化、人性化以及多样化的融合，将为商业办公行业高质量发展带来前所未有的迭代与进化。

高和资本投资管理部执行董事冯巍分享了公募REITs放开、私募基金试点背景下的商业地产挑战与机遇。冯巍表示，增量开发、快速销售、炒作、评估增值、开发商传统的银行融资、开发贷、物业贷的融资场景，这些旧格局现在变成了正在走向的新秩序。对资产进行长期运营打理，追求的是长期稳定的租金收入和资产增值、以租定价等是新秩序。要有新的金融工具、金融场景来适应新的行业新秩序，这个金融工具就是不动产私募基金和公募REITs。

冯魏认为，虽然政策调控为房地产关上了“一扇门”，但不动产私募基金和REITs又给房地产打开了“一扇窗”。不动产私募基金给市场带来了增量的权益型基金，现在市场上地产纾困政策，大部分都是债权。不动产私募基金还有一个作用是可以推动行业向小开发、大资管转型。重资产端就是资产一定要从开发商到房地产私募基金，只有这种资金才适合这类资产，追求的长期稳定回报，市场上有大量资金，保险资金，个人投资者都愿意参加。通过金融工具、CMBS、类REITs等，是商业地产未来趋势。

（文章来源：证券日报）