随着市场利率的下调，2月以来全国超过30个城市银行首套房贷利率下限已跌破“4”。与此同时，银行按揭贷款增速趋缓，部分银行首单量远不及预期，叠加存量客户提前还款意愿上升，按揭贷款短期规模增长面临一定压力。

业内人士分析指出，尽管提前还贷可能对少数银行短期按揭贷款规模增长构成一定扰动，但中长期影响有限；不过短期内住房按揭贷款需求在购房者信心大幅提振之前，可能将难以显著回暖，因此零售业务信贷结构中按揭贷款比例短期内预计低位震荡，消费信贷将成为发展重点。

按揭贷款增速趋缓

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2月以来，全国不少城市首套房按揭利率降至4%以下。中指研究院企业研究总监刘水表示，根据中指监测，2月，昆明、无锡、扬州等地下调首套房贷利率下限，目前已有超30城首套房贷利率下限降至4%以下。

某股份银行零售业务人士向《中国经营报》记者透露，从去年下半年以来，购房审贷需求下降，该行按揭额度充裕且利率也都是执行行业最低利率，即便如此，各地分支行甚至常有收不到单的情况。

与此同时，存量按揭客户提前还款意愿持续上升。上述股份银行零售业务人士表示，去年以来提前还款的人有一定幅度增加，主要是执行新的利率标准后利率下降，且股市债市波动投资者缺乏合适的投资渠道，因此选择提前还款的人持续增多。

北京房地产商会会长黎乃超也表示，客户提前还款意愿强烈，其原因是大家对未来投资信心不足，手里留着现金，存款利率较低，相比而言更愿意提前还掉按揭贷款以减少利息压力。

新增业务减少叠加存量业务下降，使得商业银行零售业务的按揭贷款规模增长面临一定的压力。

星图金融研究院高级研究员黄大智认为，个人按揭贷款在银行零售信贷业务中占比非常大，其规模的增长会直接影响到资产端；不过，按揭贷款受到整个房地产市场影响，近期房地产销售已经出现明显回暖趋势，特别是一二线城市，因此未来这部分业务会出现一定的回升趋势。

刘水分析指出，受疫情及春节假期影响所积压的购房需求在2月得到积极释放，重点城市市场活跃度回升。“后市预判，重点城市市场回暖，将带动全国市场信心修复。核心一二线城市市场回暖态势有望得到延续，部分城市‘小阳春’行情或更加明显，但供给端修复不足或一定程度影响热点城市市场销售规模。整体来看，热点城市市场逐渐形成示范作用，将带动全国市场信心修复，全国房地产市场企稳可期。”

中国银行研究院研究员叶银丹也表示，尽管提前还贷可能对少数银行短期按揭贷款规模增长构成一定扰动，但中长期影响有限。“一方面，房贷提前还贷的金额较大，因此有能力提前还贷的客户占比小，相较于规模庞大的存量房贷来说，目前提前还贷的比例相对较小；另一方面，当前我国经济逐步向好，实体经济持续恢复，房地产市场也呈现企稳复苏迹象，有望重返平稳健康发展轨道，未来随着居民信心恢复、预期企稳，提前还贷的居民预计将有所减少。”

零售信贷结构加速优化调整

加快零售业务信贷结构调整已成为行业发展共识。

在叶银丹看来，短期来看，住房按揭贷款需求在购房者信心大幅提振之前，可能将难以显著回暖，因此零售业务信贷结构中按揭贷款比例短期内预计低位震荡，消费信贷将成为发展重点。

叶银丹认为，银行一方面应抓住当前消费恢复机遇，大力发展个人消费信用贷款等业务，并将消费贷款与理财业务联动，共同维护客户，加快融入互联网金融，利用金融科技实现线上线下的联动发展；另一方面要优化资产负债业务组合，获取优质负债降低资金成本。

黄大智也指出，对于银行而言，首先是调整和优化其资产结构，这也是银行必须要做的；个人按揭贷款对银行而言是一个长久期且优质的资产，如果这部分资产占比下降，就需要相应调整其负债结构，包括期限利率等。

综合化发展，也是当前商业银行零售业务资产结构优化的重要方向。黄大智认为，零售业务转型角度看，正在由信贷为主向财富管理业务、个人账户业务等综合化发展转变，这是一个比较确定性的大趋势。

叶银丹也强调，我国商业银行的零售资产扩张，正逐步从之前的高速增长，进入稳速周期。未来，以产品管理和财富管理为核心的“新零售”将成为银行最大的新增长点。

在叶银丹看来，产品管理主要是提升产品创新的能力和交叉销售的能力，以增加获客和存款沉淀，从存款成本端获取息差空间。财富管理主要是提升资产配置能力，提升中间收入，也即资产配置的要求成为银行下一阶段财富管理业务发展的重点。大零售融合协同推动开放平台建设，从而形成大财富管理的业务模式+数字化的运营模式+开放融合的组织模式。

不过，叶银丹进一步表示，商业银行在消费金融业务发展方面还面临互联网金融公司的市场竞争和挑战。“互联网金融公司等的场景建设更有针对性，提供的金融服务也更加便捷，抢占了市场上的大量客户。同时，相较于商业银行，其在客户响应、自助系统、数据存储等方面均具有明显优势。”

“建议从三个方面突破：一是借力以金融科技为核心的数字化转型，实现线上线下的联动发展；二是要将消费金融发展战略的制定与其他业务领域进行深度融和，适应多样化多层次消费需求，提供差异化消费金融产品与服务；三是加快与大型电商企业的合作与开发，寻求获客渠道、商业模式、征信机制等多方面突破。”叶银丹如上表述。

（文章来源：中国经营网）